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Travaux importants dans un logement en cours de bail

Interview de Madame Line Barras, gérante d’immeubles avec brevet fédéral chez la régie Chamot à Lausanne.

  • Quels sont les types de travaux pouvant être réalisés par le propriétaire en cours de bail ?

Il faut distinguer 3 types de travaux que le propriétaire peut entreprendre en cours de bail :

  1. les travaux d’entretien permettant de maintenir la chose louée dans l’état approprié(obligation du bailleur selon l’art. 256 CO).
  2. les travaux à plus-value visant à augmenter le confort du locataire (par exemple : agencement de la cuisine alors que l’appartement n’en était pas pourvu).
  3. les grandes rénovations qui sont souvent mixtes, regroupant une partie entretien et une partie à plus-value (par exemple : isolation périphérique des façades, remplacement des colonnes de chute, réfection de la toiture, etc.)
  • Quelles sont les précautions à prendre par le propriétaire avant les travaux ?

Concernant les travaux d’entretien, ceux-ci doivent être tolérés par le locataire dans la mesure où le bailleur se doit de les effectuer pour maintenir la chose louée dans un état approprié à l’usage convenu (art. 257h CO). Pour ce qui est des travaux à plus-value ou de rénovation à l’intérieur d’un logement, le bailleur ne saurait imposer ces travaux au locataire dont le bail aurait été résilié. En effet, le locataire n’a pas à supporter des travaux dont il ne pourra pas bénéficier par la suite. Par ailleurs, le propriétaire doit également faire en sorte que ces travaux puissent être raisonnablement imposés au locataire(art. 260 CO). Il convient alors d’effectuer une analyse au cas par cas selon l’importance des travaux, leur durée, les désagréments que le locataire va subir ainsi que les mesures prises par le bailleur pour les atténuer. De même que l’utilité des travaux pour le locataire doit être prise en considération. Celui-ci n’est pas obligé d’accepter des travaux superflus ou pouvant être considérés comme luxueux. Enfin, dans tous les cas, le propriétaire doit informer le locataire suffisamment tôt des travaux qu’il souhaite entreprendre. Le terme « suffisamment tôt » doit bien évidemment s’apprécier en fonction de l’urgence et de la nécessité des travaux.

  • Est-ce que le propriétaire se doit de reloger le locataire pendant la période des travaux ?

Le propriétaire n’a pas l’obligation de reloger le locataire durant les travaux. Cependant, il doit prendre des mesures visant à diminuer au mieux les désagréments que le locataire subira durant les travaux. Ces mesures peuvent être la mise à disposition d’un logement ou d’installations de remplacement durant la durée des travaux. Par exemple, dans le cas d’une rénovation complète de la salle de bain, le bailleur peut mettre à disposition une salle de bain d’un appartement vacant de l’immeuble. Le bailleur peut également proposer une indemnité pécuniaire au locataire équivalente à la diminution de l’utilisation de l’appartement durant la période des travaux. Lorsqu’un propriétaire souhaite entreprendre d’importants travaux, que ce soit dans l’immeuble ou dans un logement, il est judicieux d’en parler avec les locataires concernés afin de trouver un arrangement amiable et éviter ainsi des procédures longues et coûteuses. Dans les cas où les travaux ne permettent pas de garantir la sécurité du locataire (problèmes structurels du bâtiment, etc.) et que celui-ci ne peut donc pas rester dans son logement, le bailleur se doit d’entreprendre toute démarche pour dédommager le locataire. Par exemple, il pourrait être amené à le reloger dans un appartement de remplacement ou à l’hôtel jusqu’à ce que le danger ait pu être écarté et que le logement soit à nouveau habitable.

  • Est-ce que certains travaux peuvent faire l’objet d’une contribution de la part du locataire ?

Une contribution de la part du locataire en cas de gros travaux effectués par le propriétaire dans un logement est rare. En effet, en cas de travaux d’entretien (sauf les menus travaux qui sont à charge du locataire), le bailleur ayant une obligation de maintenir la chose louée dans l’état approprié, une contribution ne peut pas être demandée au locataire. Néanmoins, dans le cas où lors d’importants travaux, le locataire souhaite des aménagements particuliers qui lui sont nécessaires (par exemple : installation de barres d’appui dans une salle de bain lors de sa rénovation), le bailleur aura la possibilité de facturer ces éléments au locataire qui devra en avoir été informé préalablement. Cependant, lors de travaux à plus-value ou d’améliorations énergétiques, le bailleur aura la possibilité d’augmenter le loyer (art. 14 OBLF). Une contribution lors de gros travaux effectués par le bailleur est plus courante pour les locaux commerciaux. En effet, ceux-ci sont souvent loués bruts ou nus. Une négociation entre le bailleur et le locataire doit avoir lieu afin de définir précisément les travaux qui seront à charge du locataire et ceux que le propriétaire payera. Un tableau des listant les divers coûts de construction peut alors être établi et être annexé au bail au moyen d’un avenant.

« Un mauvais arrangement vaut mieux qu’un bon procès » Honoré de Balzac

Interview de Monsieur Max Della Ricca, responsable du service des ventes chez DHR Immobilier SA. 

  • Est-ce que la fixation d’un prix de vente et la publication d’annonces sur les portails immobiliers suffisent pour vendre son bien ?

Non, il est vivement recommandé de faire appel à un courtier d’une agence immobilière membre USPI qui saura déterminer un prix de vente juste, mettra en valeur le bien notamment en effectuant des photos professionnelles, mettra à profit son important réseau afin de trouver dans les plus brefs délais un acheteur et publiera une annonce attrayante pour éveiller l’intérêt d’un maximum de clients potentiels. Les sociétés proposant des forfaits ou les outils d’estimation en ligne laissent croire que vendre sa propriété est très simple et que les honoraires d’un courtier d’une agence immobilière sont trop élevés. En réalité, le courtier évitera bien des déconvenues au propriétaire. En effet, la vente d’un bien immobilier est complexe. Est-ce que le propriétaire est prêt à accueillir un grand nombre de visiteurs dans sa maison, de répondre aux demandes d’inconnus, faire face à des acheteurs qui n’hésiteront pas à faire ressortir les défauts du bien dans l’optique de faire baisser le prix de vente ? Il est connu que sans l’intervention d’un professionnel de l’immobilier, l’acheteur aura plus de faciliter à faire baisser le prix. Par ailleurs, le courtier dispose de connaissances techniques et juridiques qui lui permettront de renseigner utilement l’acheteur et son important réseau permettra de trouver rapidement un acquéreur et de limiter le nombre de visites. Enfin, le fait que la rémunération du courtier dépend de la conclusion de la vente le motivera davantage à trouver un acheteur.

  • Est-ce que les différentes procédures de vente demandent des connaissances spécifiques ? 

Oui, dans la procédure de la vente d’un bien, il faut des connaissances spécifiques qui vont de la connaissance actuelle du marché immobilier à son évolution. En outre, le courtier possède des connaissances couvrant les techniques du bâtiment, les aspects financiers et juridiques. En raison de la somme d’argent investie et de la complexité des transactions, la vente d’une propriété mérite qu’on la planifie soigneusement et surtout que les clients acheteurs et vendeurs soient bien accompagnés. La présence d’un courtier en immobilier permet de réussir une transaction immobilière tout en profitant d’une sécurité et d’une tranquillité d’esprit inégalées.

  • Quels sont les risques majeurs de vendre sans l’aide d’un courtier d’une agence immobilière membre de l’USPI ? 

Le risque majeur est que le bien soit mal estimé, sous-évalué et vendu en dessous de sa réelle valeur ou, au contraire, surestimé et stagne sur le marché de la vente. En outre, le droit de l’immobilier et un domaine complexe. Nombreux sont les documents et les actions nécessaires pour mener à bien une transaction. Par exemple, le CECB, la LPPPL, le registre foncier avec les servitudes et les mentions, l’acte authentique, les cédules hypothécaires et l’imposition du gain immobilier sont des éléments complexes que seul un professionnel de l’immobilier saura maîtriser.

  • Quels sont les plus-values que peut apporter un courtier d’une agence immobilière membre de l’USPI lors de la vente d’un bien immobilier ?

En mandatant un courtier professionnel, le client vendeur aura un mandataire intéressé à vendre son bien a? sa juste valeur et dans les meilleurs délais. Le courtier rémunéré à la commission est un gage de sécurité car sa rémunération dépend uniquement de la conclusion du contrat de vente. En définitive, le courtier immobilier est un négociateur aguerri, disposant de solides connaissances et d’un vaste réseau d’acheteurs, qui fera économiser beaucoup de tracas et de temps au propriétaire.