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Comment anticiper la succession de mon patrimoine immobilier ?

Interview de Monsieur Vago et Monsieur Mattenberger, respectivement fondateur et directeur de Vago Experts Immobiliers SA à Corsier-sur-Vevey.

  • Est-il conseillé de faire estimer son/ses bien(s) ?

La réponse ne doit souffrir aucune hésitation, c’est oui. Dans le cadre d’une succession, les sensibilités sont exacerbées. Ce sujet est d’autant plus important si l’on prépare un pacte successoral ou si la famille a des héritiers de plusieurs lits. Les souvenirs vécus dans un lieu de vie, les espérances de tel ou tel héritier sur les résultats de la succession, les attentes de chacun sont à chaque fois des éléments qui concourent à amplifier les conséquences désastreuses d’une valorisation arbitraire.Une estimation soigneusement réalisée sera de nature à tranquilliser les personnes concernées et apaiser des tensions qui pourraient se faire jour dans ces moments de séparation.

  • Est-il recommandé de demander une estimation « gratuite » dans une succession ?

Une estimation gratuite vaut ce qu’elle coûte. Quand le service est gratuit, c’est vous le produit. Dans le cadre d’une succession, une estimation gratuite n’est pas appropriée. D’une part, une estimation gratuite ne déterminera pas une valeur aussi précise et juste que celle d’une expertise réalisée par un expert breveté. La valeur des biens dépend d’un grand nombre de critères tant locaux que globaux. D’autre part, une estimation gratuite sera plus facilement sujette à critiques, sa fiabilité sera remise en cause. Par exemple, les autres membres de la succession auront leurs avis, leurs attentes, trouveront que c’est trop bas, trop vite, on devrait essayer de vendre nous-mêmes, à ce prix-là, je l’achète, etc. Ces discussions peuvent dégénérer en disputes, rancœurs et autres, voire finir avec des avocats engendrant des frais et des conséquences psychologiques qui n’auront rien à voir avec le coût de « l’économie » d’une vraie expertise. Il est crucial que l’estimation d’un bien immobilier faisant partie de la succession soit le fruit d’un travail d’investigation réalisé par un expert ayant les compétences et l’impartialité nécessaires à une telle mission. Une valeur issue d’une base statistique réalisée par un algorithme, même très élaboré, ne permettra pas de défendre cette estimation face aux membres de la succession. Qui plus est si un droit réel (usufruit, droit d’habitation, droit de superficie ou loyer de famille, etc.) est à prendre en compte.

  • Droit d’habitation ou usufruit, est-ce la bonne solution ?

Le droit d’habitation et l’usufruit sont des droits réels, plus spécifiquement des servitudes personnelles, ce qui signifie qu’un individu a un droit sur un immeuble. Ces droits sont inscrits au Registre Foncier afin d’assurer leur publicité. Un droit d’habitation octroie uniquement au bénéficiaire la possibilité d’utiliser un bien pour son usage propre, soit d’habiter tout ou partie d’un logement. Un usufruit (usus + fructus) octroie le droit d’habiter, mais également de jouir du rendement du bien grevé. Ainsi, il ne s’agit pas nécessairement d’un usage propre pour le bénéficiaire.

Voici un exemple concret : après le départ en EMS du bénéficiaire d’un droit d’habitation, le droit s’éteint. Au contraire, si un usufruit est inscrit, la mise en location du logement est possible et le bénéficiaire recevra le loyer perçu jusqu’à son décès. Selon votre situation et celles du ou des bénéficiaires (notamment l’âge) concernés par un tel droit, cela peut être une bonne ou une mauvaise solution. Le genre de bien immobilier, son état et ses frais de fonctionnement devront aussi être pris en considération pour déterminer s’il s’agit d’une bonne ou mauvaise solution. Dans ce cadre, il ne faut pas se priver de l’avis d’un notaire. Son expérience et ses conseils vous seront précieux pour ne pas regretter votre décision. Ce spécialiste du droit successoral vous présentera les tenants et aboutissants d’une telle inscription. Du point de vue de l’expert immobilier c’est essentiellement la valeur du bien immobilier avec ou sans droit d’habitation (ou d’usufruit) qui occupera sa réflexion et conduira à son estimation pour le nu-propriétaire. Un objet grevé de l’un de ces droits a moins de valeur que s’il ne l’était pas, la moins-value dépendra du loyer (les fruits) qui est « abandonné » au bénéficiaire du droit pour son usage exclusif (droit d’habitation) ou pour en retirer lui-même les gains ou l’usage (droit d’usufruit). Plus le bénéficiaire est jeune, plus son espérance de vie statistique est longue. Dans ce cas de figure, la valeur de ce droit est très élevée et réduira d’autant la valeur du bien immobilier en question, comme d’ailleurs la possibilité de le vendre. Le cas se complique encore si le donataire (celui qui a reçu le bien grevé) se retrouve en mauvaise posture financière. La banque créancière peut demander une vente forcée avec une « double mise à prix » qui fait « sauter le droit inscrit » et jette ses bénéficiaires à la rue.

  • Pourquoi recourir aux services d’un expert neutre afin de préparer ma succession ?

Parce que l’expert neutre n’a aucun intérêt à orienter la valeur vers le haut ou le bas. Sa rémunération n’en dépend pas. Il faut reconnaître que la neutralité n’est pas l’apanage des seuls experts immobiliers. Les prestations hédonistes proposées en ligne sont également neutres, mais leur résultat dépend totalement des données que le client aura introduites. Pour ces données, la question se pose de savoir qui les a contrôlées, sur quelles bases et avec quelles compétences ? C’est bien pour cette raison que ce genre de prestation au vernis académique ne porte aucune responsabilité sur le résultat délivré. Tout un chacun peut introduire les données qu’il pense justes, en toute bonne foi, mais ne sait pas les contrôler, ni même faire des hypothèses plausibles. C’est le travail de l’expert en estimations immobilières qui, en plus des données vérifiées, fera des hypothèses affichées et plausibles quand les données manquent. L’expert saura aussi tenir compte du contexte ou d’une situation particulière qu’il mentionnera dans un postulat qui explique son approche.