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Est-ce que le locataire doit obligatoirement avoir besoin du consentement de la gérance pour entreprendre des travaux dans son logement ?

Interview de Monsieur Alessandro Razzano, responsable portefeuille du département gérance chez Naef Immobilier Lausanne SA.

Il convient tout d’abord de classifier les différents types de travaux, certains doivent être effectués par le locataire, d’autres sont à la charge du bailleur et pour terminer, et il y a ceux qui visent à une rénovation ou une modification de la chose louée.  

Les travaux dits « menus travaux » ne nécessitent aucune demande, étant donné qu’il s’agit d’un entretien courant de la chose louée pouvant être effectué sans avoir de connaissance particulière dans la technique du bâtiment. Ces travaux font partie des devoirs du locataire qui doit les effectuer à ses propres frais, tels que le remplacement d’une ampoule, le remplacement du siège WC ou encore le remplacement des verres à dents. 

Les travaux d’entretien comme les réparations visant à élimer un défaut seront à la charge du propriétaire du logement, le locataire aura néanmoins l’obligation de les tolérer.  

Les travaux effectués pour remédier à un dégât occasionné par le locataire seront également à sa charge, sous déduction d’un amortissement, quand bien même ce dernier ne peut les effectuer lui-même.

Concernant les travaux de rénovation ou de modification de la chose louée, qui apporteront une amélioration au logement par rapport à l’état initial convenu lors de la conclusion du bail ou qui procureront un confort supplémentaire, il sera impératif de disposer préalablement d’une autorisation écrite de son bailleur. Cette demande devra comporter la liste précise des travaux avec l’engagement de remettre le bien en l’état lors de la sortie ou, cas échéant, une proposition pour une indemnisation financière si les travaux devaient présenter une éventuelle plus-value.

De son côté, le bailleur pourra refuser les travaux sans devoir motiver son refus, les accepter ou encore les conditionner à des obligations, telles que la constitution d’une garantie bancaire, afin de se protéger d’une éventuelle hypothèque légale des artisans en cas de non-paiement des factures des sociétés qui auraient œuvré.

  • Est-ce que l’installation d’un lave-vaisselle doit faire l’objet d’une autorisation ? 

Selon un accord entre les parties propriétaires et locataires, l’article 21 let. f des Règles et Usages locatifs du canton de Vaud prévoit que le locataire pourra effectuer la pose de cet appareil électroménager avec l’accord préalable du propriétaire ou de la gérance. L’installation de la machine sera en outre conditionnée à la pose et au raccord effectués par un professionnel. En effet, un mauvais raccordement d’une telle machine pourrait provoquer un dégât d’eau. Il est également conseillé de la poser sur un support anti-vibration afin de ne pas incommoder les voisins. 

  • Quels sont les risques si le locataire décide d’entreprendre les travaux sans l’accord de la gérance ? 

En fonction de l’ampleur des travaux effectués, le locataire s’exposera à plusieurs risques, la conséquence extrême étant la résiliation du contrat de bail. Dans la pratique, nous sommes confrontés plus fréquemment aux deux autres risques qui auront au final un impact financier. 

Premièrement, le locataire a l’obligation d’obtenir l’accord écrit du bailleur avant de procéder à des travaux. Cette condition permettra notamment, lors des pourparlers, de trouver un terrain d’entente quant aux aspects financiers en cas de départ du locataire. S’il ne devait pas procéder ainsi, le locataire ne pourra pas réclamer une compensation financière lors de son départ même si les travaux effectués présentent une réelle plus-value et que le bailleur accepte de les reprendre.

Deuxièmement, lors de la remise de la chose louée, le bailleur est dans son droit de demander que les locaux lui soient rendus dans l’état initial. En cas de non-respect de cette condition lors de l’état des lieux de sortie, le bailleur dressera une convention en imputant au locataire des frais pour la remise en état des lieux et ce, dans les limites de la bonne foi. Ainsi, le locataire qui aura remplacé une vieille pharmacie par un model relativement identique et récent ne sera pas sommé de reposer l’ancienne.

  • Quels sont typiquement les travaux que le locataire peut entreprendre librement ? 

Pour son confort, le locataire pourra effectuer des petits percements dans les murs sans l’accord de la gérance pour y accrocher par exemple un tableau. A sa sortie, il veillera à reboucher les trous dans les règles de l’art pour que la remise en état du mur ne lui soit pas imputée.  Par ailleurs, le locataire peut procéder à des menus travaux, sans aucun accord préalable, comme par exemple le remplacement du pommeau de douche, la pose d’une tringle à rideau ou la pose d’un luminaire. 

En cas de doute, je recommande aux locataires de privilégier le dialogue avec leur gérance afin qu’ils soient orientés au mieux et qu’ils évitent ainsi de mauvaises surprises.