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La location de surfaces commerciales

Interview de Monsieur Axel Niels, administrateur chez Rilsa SA à Lausanne.

Qui peut louer une surface commerciale ? 

N’importe quelle personne physique ou morale qui souhaite exercer une activité en relation avec l’affectation de la surface. Dans le cas contraire, la conclusion du bail pourrait être conditionnée à la modification de l’affectation de la surface.

Quels documents sont nécessaires pour louer une surface commerciale ?

Un dossier complet consistera en :

  • pour une personne physique : sa pièce d’identité, ses 3 dernières fiches de salaire ou toute autre attestation de revenu fixe ou de fortune, un extrait du registre des poursuites récent (moins de 3 mois) mais également surtout celui de la précédente adresse de résidence si le locataire est nouveau venu dans sa commune et un business plan ou toutes informations complémentaires sur l’activité prévue ;
  • Pour une personne morale: un extrait du Registre du Commerce, un bilan des 3 dernières années, extrait du registre des poursuites et faillites de la société et à nouveau un business plan ou toutes informations complémentaires sur l’activité de la société. 

Dans les deux cas, il faudra donc bien indiquer et clarifier la future activité afin que le bailleur puisse s’assurer de la conformité des locaux et donner son accord lié à l’activité du potentiel locataire. Il est aussi fortement conseillé de toujours conclure un contrat de bail avec notamment une personne physique en cas de poursuites et/ou faillite de la société, et pas uniquement avec la société. Cela permet également de maitriser les titulaires du bail et d’éviter un « transfert » de celui-ci à travers la vente de tout ou partie de la société.

Au final, l’important pour le bailleur est de savoir ce qui se passera dans sa propriété et si le locataire potentiel a la capacité d’assumer le loyer. Un bail commercial nécessite tout de même une certaine entente entre les parties.

Quelle différence fondamentale y a-t-il entre un bail commercial et un bail d’habitation ? 

La destination des locaux loués, soit l’objet du bail, est totalement différente.  Un appartement ne peut pas être loué pour une activité commerciale et l’inverse non plus. En ce qui concerne le bail à proprement dit, le bail commercial laisse une plus grande souplesse dans la négociation des clauses, de la durée, des travaux ou des aménagements, d’un éventuel break-option (clause de sortie durant la durée du bail), d’une gratuité de loyers, etc. La négociation est davantage personnalisée en fonction de l’activité ou de la destination des locaux.

Est-ce qu’un local commercial peut être utilisé pour une habitation ?

Non, car l’affectation de cet objet n’est pas en résidentiel et n’offre pas les aménagements adéquats pour l’être.

Est-ce qu’un local commercial peut se transformer en habitation en y apportant des travaux de rénovation ?

Oui, mais sous réserve d’une demande de changement d’affectation auprès des autorités, avec une mise à l’enquête et toutes les démarches administratives qui y sont liées. De plus, l’acceptation des autorités n’est pas garantie et chaque cas est différent en fonction de la situation, des besoins, etc.Les travaux ne doivent donc pas être faits auparavant, ce d’autant plus qu’un locataire ne pourra pas s’y domicilier auprès de la Commune si l’objet n’est pas affecté en logement !