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Les charges payées par le locataire

Interview de Madame Éliane Débaz, responsable du service juridique chez de Rham SA à Lausanne.

  • D’une façon générale, quelles sont les charges liées à un immeuble ? 

Il faut distinguer les charges suivantes :

  1. Les charges financières, soit les intérêts des dettes contractées pour le financement de l’immeuble, en général auprès d’une banque, d’une assurance ou auprès d’un tiers.
  2. Les charges d’exploitation, qui, elles-mêmes, peuvent être divisées en charges fixes ou courantes et les charges d’entretien du bâtiment. 

Les charges fixes ou courantes sont relativement constantes. Ce sont divers frais liés à la détention et à l’utilisation de l’immeuble, tels que :

  1. Les assurances (incendie, RC, dégâts d’eau, bris de glaces).
  2. L’impôt foncier.
  3. Les taxes d’épuration, d’égouts, d’enlèvement des déchets.
  4. Les frais de chauffage et d’eau chaude (combustible, ramonage, abonnement d’entretien du brûleur).
  5. L’eau.
  6. L’électricité des locaux et installations communs.
  7. La conciergerie (salaires, charges sociales, matériel).
  8. L’entretien des aménagements extérieurs.
  9. Les abonnements d’entretien des différentes installations, comme l’ascenseur, le système de ventilation, les dispositifs anti-incendie, les machines de la buanderie, etc.
  10. Les honoraires de gérance.
  11. Les frais divers, tels que la publicité.

Les charges d’entretien sont variables, car elles dépendent de l’état du bâtiment. Elles sont quasi inexistantes dans les dix premières années de vie de l’immeuble, puis elles augmentent graduellement. Elles comprennent d’une part, tous les frais d’entretien courant des biens loués, par exemple la réfection des peintures des logements, ainsi que d’autre part, les frais d’entretien des parties communes ou structurelles du bâtiment, tels que la rénovation de l’enveloppe du bâtiment.

  • Quelles charges peuvent être répercutées sur les locataires ? 

Seules les charges effectives qui sont liées à l’utilisation du bâtiment peuvent être mises à charge des locataires. En général, on distingue deux pratiques différentes :

  1. Le « système romand », qui consiste à demander aux locataires de payer principalement les frais de chauffage, d’eau chaude et les taxes d’épuration, d’égout et d’enlèvement des déchets.
  2. Le « système suisse allemand », qui prévoit de mettre à charge des locataires en plus des frais de chauffage, d’eau chaude et les taxes précités, l’eau, notamment l’électricité des locaux communs, les frais de conciergerie, l’entretien des aménagements extérieurs et les abonnements d’entretien des diverses installations de l’immeuble.

A contrario, certaines charges doivent être payées exclusivement par le propriétaire, quel que soit l’usage du bâtiment (vide ou occupé). Il s’agit notamment des intérêts hypothécaires, de l’impôt foncier, des assurances pour le bâtiment, des honoraires de gérance, des frais d’entretien du bâtiment.

  • Quelles sont les modalités possibles de paiement des charges par les locataires ? 

Généralement, les locataires paient les charges sous la forme d’acomptes mensuels, qui sont payés en plus du loyer net. Un décompte annuel est effectué en fin d’exercice et la différence à charge ou en faveur des locataires est alors réglée, selon les frais effectifs encourus.
Il est possible aussi de prévoir le paiement d’un forfait mensuel de charges, en plus du loyer net. Dans ce cas, aucun décompte n’est effectué. Le montant du forfait doit être fixé sur la base des frais réels indiqués, en principe la moyenne des trois dernières années.
Lorsque le bien loué est une maison individuelle ou quand le bien loué dispose d’un système indépendant de chauffage ou eau chaude, il est souvent prévu que le locataire paie directement les charges qui lui seront facturées par les différents prestataires de service.
Dans tous les cas, les charges que doit payer le locataire doivent être listées de façon très précise et exacte dans le bail. La clause doit être facilement compréhensible, exhaustive et ne comprendre aucune formulation générique ou générale.

  • Comment les différents frais sont-ils répartis entre les locataires ? 

Le mode de répartition dépend de l’immeuble et de ses équipements. Quand il y a des compteurs individuels, pour le chauffage, l’eau chaude, l’eau froide, la consommation exacte de chaque locataire est prise en compte. Ce système a l’avantage de responsabiliser les utilisateurs concernant leur consommation effective. A défaut de compteurs individuels, la répartition est généralement faite selon le volume des locaux loués. Dans le canton de Vaud, les directives pour l’établissement du décompte annuel de chauffage et d’eau chaude (version du 02.07.2012) sont appliquées. Elles présentent des règles de répartition différenciées selon les installations de chauffage et d’eau chaude et les affectations réelles des biens loués.