Interview de M. Gaël Loriol, directeur adjoint chez Naef Immobilier Lausanne SA.
- Puis-je renoncer à un bail à loyer après l’avoir signé ?
Non. Lorsqu’un bail a été signé par les deux parties, il entre en force. Le seul moyen d’y mettre fin est de le résilier.
- Quelle est la différence entre une résiliation contractuelle et une résiliation anticipée ?
La résiliation contractuelle se fait pour la date (échéance) de fin du bail, selon le contrat. La résiliation anticipée peut être faite en dehors de cette date.
- Est-ce qu’un bail peut être résilié en tout temps ? – à quelles conditions ?
Oui. Tel qu’évoqué dans la question précédente, une résiliation anticipée peut être donnée en dehors de l’échéance contractuelle. Celle-ci peut intervenir pour le 15 ou la fin d’un mois, en respectant un préavis d’un mois.
- Qu’est-ce qu’un délai de préavis ?
Il s’agit du délai à respecter afin de résilier son bail, qui est calculé en fonction de la réception du pli par son destinataire, et pas la date d’envoi. A titre d’exemple, le locataire qui souhaite résilier son bail de manière anticipée pour le 30 novembre 2017 devra s’assurer que sa lettre de résiliation parvienne à son bailleur au plus tard le 31 octobre 2017 ; le délai d’un mois sera respecté.
- Quelle est la différence entre le délai et le terme du congé ?
Le délai de résiliation, c’est la durée qui doit s’écouler entre la réception du congé et l’échéance du bail, souvent trois mois. Le terme de résiliation, c’est la date pour laquelle les parties peuvent valablement mettre fin au contrat, moyennant un congé.
- Est-ce le timbre de la poste ou le jour de réception qui fait foi lors d’une résiliation par exemple ?
Le jour de réception fait foi. En cas de doute sur l’acheminement de son pli, le locataire peut apporter sa résiliation en mains propres à son bailleur.
- Sous quelles conditions un locataire peut-il être libéré de ses obligations par le bailleur ?
La loi le précise de manière explicite et simple : « […] il (le locataire) n’est libéré de ses obligations envers le bailleur que s’il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions » (art. 264 al. 1 CO).
- Le bailleur est-il en droit de refuser un candidat proposé par le locataire lors de la résiliation d’un bail ?
Oui. Si le refus est motivé par un motif légal, tel que par exemple l’insolvabilité du candidat, le locataire doit poursuivre ses recherches. En revanche, si le candidat aurait pu être accepté mais que le bailleur ne souhaite pas donner suite à la candidature pour d’autres raisons qui n’incombent pas au locataire, ce dernier est libéré de ses obligations à la date à laquelle le candidat aurait été disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions.
- Existe-t-il des congés extraordinaires qui ne tiennent pas compte des échéances légales ?
Oui. Pour ne citer que quelques exemples : le locataire, comme le bailleur, peuvent se prévaloir d’un juste motif en cas de circonstances exceptionnelles, inconnues, imprévisibles et graves. Le locataire peut résilier le bail de manière exceptionnelle en cas de défaut grave non résolu par le bailleur dans un délai raisonnable. L’usage de la chose louée doit être entravé de manière particulièrement grave. Ces deux premiers exemples sont extrêmement rares en pratique. Enfin, le bailleur peut se voir contraint de résilier un bail dans le cas où le locataire n’a pas payé son loyer malgré une mise en demeure, ou si ce dernier persiste à enfreindre son devoir de diligence envers les voisins (comportement inadapté) ou ne respecte pas un ou plusieurs éléments de son bail.
