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Droit de préemption : dérive étatique ?

Le sujet de la préemption – un outil très clivant – revient sur le devant de la scène avec le cas de la Ville de Lausanne : celle-ci a fait usage de son droit de préemption une dizaine de fois depuis 2020, acquérant ainsi onze immeubles d’environ 200 logements, pour un investissement total de 91 millions de francs. La Municipalité compte aujourd’hui octroyer un droit de superficie sur ce parc immobilier à des sociétés d’utilité publique, qui verseraient une rente à la commune de Lausanne. Création de logements à loyers abordables ou dérive d’un dispositif ? Tentons d’y voir clair avec Frédéric Dovat, secrétaire général de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier Vaud (USPI Vaud).

Pouvez-vous nous rappeler ce que le droit de préemption implique dans le canton de Vaud pour les collectivités publiques versus les promoteurs/propriétaires ?

Selon la Loi vaudoise sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL), les communes bénéficient d’un droit de préemption pour leur permettre d’acquérir en priorité un bien-fonds mis en vente et affecté en zone à bâtir légalisée. Autrement dit, en cas de vente d’une parcelle, les communes peuvent, sous certaines conditions, l’acheter en lieu et place de l’acquéreur initial, aux conditions fixées dans l’acte de vente. Ce droit de préemption ne peut viser que la création de logements d’utilité publique (LUP), à savoir les logements subventionnés, protégés, pour étudiants ou à loyer abordable. Il doit s’exercer dans un district qui connaît une pénurie de logements et la surface de la parcelle visée doit être d’au moins 1500 m2, sauf notamment si elle se trouve dans un périmètre compact d’agglomération ou dans un centre cantonal. Un tel droit porte une grave atteinte à la garantie de la propriété privée, dès lors que le vendeur ne peut plus choisir librement l’acquéreur.

Quel est le contexte législatif vaudois du droit de préemption ? La LPPPL a des buts louables, dès lors où est le problème ?

Comme relevé ci-dessus, le droit de préemption est prévu dans la LPPPL. L’offre de logement doit répondre aux besoins de l’ensemble de la population. Toutes les catégories de la population doivent pouvoir se loger. Le droit de préemption prévu par la LPPPL ne crée aucun logement supplémentaire et transforme la collectivité publique en promoteur immobilier, aux frais du contribuable, alors que ce n’est pas son rôle. Elle doit en effet se limiter à édicter des conditions cadres favorables, permettant la création de tout type de logement. En outre, un tel outil nécessite d’importants moyens financiers pour la collectivité publique et n’est pas sans risque financier, sans compter les procédures judiciaires longues et coûteuses. Afin de développer l’offre de logement, les procédures doivent être allégées et facilitées. En outre, le partenariat privé-public aboutit, plus rapidement et sans risque fi- nancier pour la commune, à la création de logements à loyers abordables. En effet, dans un tel cas de figure, l’investisseur privé assume le risque financier.

Est-ce que la préemption par l’État ou une commune permet de construire à moindre coût ?

Non, d’une part, le droit de préemption s’exerce aux conditions prévues par l’acte de vente. D’autre part, le coût de la construction reste inchangé, que le maître d’ouvrage soit privé ou public !

Pourquoi estimez-vous qu’il y a dévoiement de la préemption dans de nombreuses situations, notamment à Prilly et pour la dernière en date, qui est celle de la Municipalité lausannoise ? Quel est selon vous l’objectif « caché » ?

Dans le cas de la commune de Prilly, celle- ci a acquis un bien-fonds afin de le transférer directement à la Société coopérative d’habitation Lausanne (SCHL) : cela revient à céder le droit de préemption à un tiers, ce que la LPPPL ne permet pas. Quant à la commune de Lausanne, le fait de mettre à disposition le bien acquis déjà construit, par le biais d’un droit de superficie, et d’en retirer une rente régulière sans prendre de quelconque risque de rentabilité, revient à une opération purement financière, ce qui n’est pas dans l’esprit de la loi. Par ailleurs, la LPPPL permet la mise à disposition du bien acquis par la collectivité publique, via un droit de superficie, pour un bien-fonds non construit. Aussi, la question de la légalité de l’opération se pose.

À Genève, un projet de loi a été déposé au Grand Conseil pour restreindre le droit de préemption existant depuis 1977. Pensez-vous que le droit de préemption devrait aussi être restreint dans le canton de Vaud ? Si oui, comment ? Quelles sont les autres voies possibles, soit les alternatives à la préemption ?

Des limites devraient être mises en place, afin que l’exercice du droit de préemption reste un acte exceptionnel et ayant pour objectif uniquement la création (et non la préservation) de nouveaux LUP, comme cela a d’ailleurs été initialement prévu par la LPPPL. Par exemple, il ne devrait pas pouvoir s’exercer si les conditions d’acquisition du bien-fonds ne permettent pas la viabilité suffisante d’un projet de LUP et le droit de préemption devrait permettre la création d’au moins quinze nouveaux LUP. Seule la revente du bien-fonds acquis (au prix de vente payé par la collectivité publique) devrait être autorisée et non l’octroi d’un droit de superficie, de manière à éviter que l’exercice du droit de préemption ne se transforme en opération purement financière. Les partenariats publics-privés sont à privilégier, car ils aboutissent rapidement à la construction de LUP, sans risque financier pour la collectivité publique. En outre, la LPPPL contient des instruments plus rapides, plus efficaces et plus respectueux du droit de propriété pour créer des logements répondant aux besoins de la population, tels que notamment les bonus de construction ou la fixation de quotas.

Voir l’article ici.

Frédéric Dovat, secrétaire général de l’USPI Vaud.

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