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La vente aux étrangers

L’essentiel de la matière est régie par la Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger. Celle-ci a essentiellement pour but de prévenir la mainmise étrangère sur le territoire suisse, de sorte que l’acquisition d’une résidence principale est généralement subordonnée à l’autorisation de l’autorité cantonale compétente (Vaud, Commission foncière II).

L’entrée en vigueur récente des accords bilatéraux a cependant conduit à certains allégements de la Loi et de son application, notamment en relation avec les ressortissants de la Communauté européenne. Pour cette catégorie de personnes, il faut faire la distinction entre un ressortissant étranger domicilié en Suisse ou domicilié à l’étranger.  

  • Quelles sont les règles s’agissant des ressortissants étrangers avec domicile à l’étranger ?

Il est possible d’acquérir un bien d’exploitation tel qu’un hôtel, un centre commercial ou une usine. Concernant le logement, il est uniquement possible d’acheter un bien dans certaines communes (liste en annexe 1). La surface nette de plancher habitable ne doit pas, en règle générale, dépasser 200 m2 et s’il s’agit d’une propriété individuelle ( pas PPE) la surface de terrain ne doit pas dépasser, en règle générale, 1000 m2. L’achat est soumis pour le canton de Vaud à l’autorisation de la Commission foncière section II.  

  • Quelles sont les règles concernant les ressortissants étrangers de l’UE ou l’AELE ?

Ils ne sont pas considérés comme des personnes à l’étranger s’ils ont leur domicile en Suisse. Ainsi, ils ont les mêmes droits que les Suisses en matière d’acquisition de biens immobiliers et n’ont donc pas besoin d’autorisation. 

  • Qu’en est-il des ressortissants étrangers hors UE ou AELE, titulaire d’une autorisation valable de séjour permis B ?

Ces personnes sont autorisées à acheter une résidence principale, la surface de terrain ne doit pas dépasser 3000 m2. Elles peuvent également acheter une résidence secondaire aux mêmes conditions qu’un ressortissant étranger avec domicile à l’étranger. En outre, la requête doit être soumise à la Commission foncière II.

  • Quelle différence y a-t-il avec les ressortissants étrangers hors UE ou AELE, mais titulaires d’une autorisation valable de séjour permis C ?

Ils ne sont pas considérés comme des personnes à l’étranger s’ils ont leur domicile en Suisse, ils ont les mêmes droits que les Suisses en matière d’acquisition de biens immobiliers et n’ont donc pas besoin d’autorisation.  

  • Quelle est la procédure pour l’achat d’une résidence secondaire ou d’un logement 
    de vacances ?

Une fois le bien trouvé, il faudra procéder comme suit :

  1. La signature d’un acte de vente est conditionnée à l’obtention de l’autorisation d’achat, sous la forme authentique auprès d’un notaire.
  2. Il convient de déposer une requête avec copies de l’acte de vente et des plans envoyés à la Commission foncière II. Cette dernière est l’autorité de première instance, elle est composée de 5 membres et 4 suppléants nommés pour 5 ans par le Conseil d’Etat.
  3. Il est impératif qu’une autorisation soit libre selon le contingent annuel. Celui-ci est de 1500 cas en Suisse par année, dont 175 pour le canton de Vaud (voir annexe « contingents d’autorisation »). Si le contingent ne permet pas d’obtenir ladite autorisation, l’acquéreur sera alors contraint d’en attendre de nouveaux (le cas ne s’est pas survenu en 2017 mais il s’est posé au milieu des années 2000, voir annexe, tableau des contingents du canton de Vaud).
  4. La décision de la Commission foncière II est notifiée au Département de l’économie et du sport ainsi qu’à la Municipalité concernée, elle est aussi transmise à l’Office fédéral de la justice. En outre, le Département de l’économie et l’Office fédéral ont un droit de recours.
  5. Il est à noter que si une personne à l’étranger, son conjoint, le partenaire enregistré ou les enfants de moins de 18 ans sont déjà propriétaire(s) d’un logement de vacances ou d’une résidence secondaire, elle ne peut pas acquérir un autre immeuble de ce genre. En revanche, dès leur majorité, les enfants pourront à leur tour acheter un bien immobilier.

Conditions et charges qui seront mentionnées au Registre Foncier:

  1. Le propriétaire a l’interdiction de louer son bien à l’année, il ne peut le proposer à la location que pour des périodes de vacances.
  2. Il a l’obligation de requérir le consentement de la Commission foncière II si l’immeuble est vendu dans les 5 ans à compter de l’inscription au Registre Foncier.
  3. Passé un délai de 5 ans, le propriétaire a l’obligation de vendre son bien dans un délai de 2 ans s’il n’est plus utilisé par lui-même ou des membres de sa famille.
  4. Il est obligatoire d’obtenir l’autorisation de la Commission Foncière pour tout agrandissement de la surface nette de plancher.
  5. L’utilisation effective et durable de l’immeuble doit être celle d’un logement de vacances.
  • Un ressortissant étranger, domicilié à l’étranger, peut-il revendre son bien, acquis 
    en Suisse ?

La revente demeure sans restriction après un délai de 5 ans, avant ce délai il faut obtenir l’accord de la Commission foncière. En principe si elle y consent, il ne sera pas possible pour le vendeur de réaliser une plus-value, le délai de 5 ans étant un outil pour éviter la spéculation. Néanmoins, les étrangers domiciliés en Suisse n’ont pas de restrictions concernant la revente.

  • Quels conseils donneriez-vous à une personne étrangère qui projette d’acquérir un bien immobilier en Suisse?
  1. Premièrement, il faut définir s’il s’agit d’une résidence secondaire/logement de vacances ou d’une résidence principale.
  2. Il est important d’étudier avec un fiscaliste les répercutions au niveau de l’imposition revenu/fortune, à noter que s’il s’agit de l’achat d’un logement de vacances, il est possible de choisir une taxation simplifiée (sans dépôt d’une déclaration d’impôts). Je relève que, par expérience, la taxation ordinaire est souvent plus avantageuse.
  3. Il est nécessaire de réfléchir au financement, car en finançant une partie du prix par une hypothèque le risque de change sera diminué.
  4. Les émoluments de la Commission foncière II sont de l’ordre de 0.1% du prix d’achat, il convient de ne pas oublier cet élément dans le budget global.

La Lex Koller

La restriction pour l’achat de bien immobilier par des étrangers a débuté en 1961 sous forme d’un arrêté fédéral. Plus connue sous les noms de Lex Von Moos, Lex Furgler ou Lex Friederich, elle a subi des révisions fréquentes et substantielles à plusieurs occasions.

La Loi appliquée aujourd’hui est la Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE) qui est entrée en vigueur le 1er janvier 1985.

La présente Loi limite l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger, dans le but de prévenir l’emprise étrangère sur le sol suisse. Depuis les importantes modifications de 1997, elle porte le nom du conseiller fédéral Arnold Koller, élu le 10.12.1986, il se retire le 30.04.1999.