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La mise en gérance d’un appartement de vacances en station

Interview de Monsieur Miguel Ernand et Monsieur Fred Ernand, respectivement COO et CEO de Gérance Service à Villars-sur-Ollon.

  • Y a-t-il une différence entre une location d’un appartement d’habitation et de vacances ?

Il y a effectivement une très grande différence entre ces types de location. La location d’un appartement d’habitation est régie par des règles solidement établies. Il est assez aisé de se prémunir de problèmes en demandant un extrait du casier judiciaire et des poursuites. Les locataires sont en place pour de longues durées. Les logements sont habituellement non meublés, non décorés, non équipés. Les entrées et sorties des locataires ne se font habituellement pas durant des périodes de vacances (nouvel an). Une fois le locataire en place, le gérant s’occupe en particulier du contrôle du paiement régulier des loyers et des travaux d’entretien qui incombent au propriétaire. Au fil des années, les propriétaires mettent à jour les équipements sachant qu’il est plus simple de mettre à neuf certains éléments et faire des travaux entre deux périodes de locations pour éviter des interventions, et potentiellement des litiges, durant les périodes d’occupation. En ce qui concerne la location d’appartements de vacances, la charge de travail est différente. Les visites de candidats potentiels ne peuvent pas être groupées, ce qui engendre plusieurs visites de chaque logement. En outre, les tâches suivantes doivent être réalisées : inventaires et nettoyages, entrées et sorties très rapides, gestion des clés, explications du fonctionnement de l’électroménager et des équipements parfois trop technologiques pour certains clients âgés ou technophobes, mais WiFi dépendants. Les problèmes techniques éventuels dus à de longues périodes d’absence des propriétaires et de la vétusté de certains logements doivent être résolus. Le gérant doit s’occuper de l’obtention des dépôts de garantie, de la gestion des conflits lors de l’affectation mixte d’un immeuble où certains sont là pour se reposer en famille et d’autres pour célébrer bruyamment, et à toute heure, une belle saison festive, sans compter les différences de langues de mentalité et de pays, ceci pour une période de location courte qui varie du long weekend à la saison complète (4 mois en hiver – Noël à Pâques – ou 2 mois durant l’été). Il faut encore noter le temps passé à faire découvrir aux hôtes toutes les activités offertes par la station. Ce type de location concerne des propriétaires qui, pour la plupart, sont contraints de louer simplement pour faire face aux charges qui ne sont pas en adéquation avec la durée d’occupation de leurs logements, (habituellement moins de 10 semaines).

  • Un bail à loyer est-il établi pour tout type de location ? (Courte durée : à la semaine, au mois ou à la saison)

Un bail à loyer est établi par le gérant dans les deux cas. Le problème est qu’il n’est pas évident de sécuriser tous les paramètres d’une location de courte durée, qui plus est lorsque le locataire est étranger. Les problèmes de recouvrement de frais de post-location peuvent tourner au cauchemar s’il faut lancer des procédures à l’étranger. Et dans ce cas, le bail à loyer est d’un maigre secours lorsque les frais de poursuites sont disproportionnés par rapport aux sommes en jeu.

  • Le gérant doit-il établir un ELE (état des lieux d’entrée) et un ELS (état des lieux de sortie) pour chaque location ?

Idéalement oui, il en faudrait dans les deux cas de figure (location d’un appartement d’habitation et location d’un appartement de vacances). A nouveau, lorsqu’il s’agit de location de longue ou très longue durée, l’établissement de tels documents est indispensable. Par contre, il est quasi impossible, pour des questions de temps, d’établir ce genre de formulaires pour les locations de vacances car ils sont chronophages. Ils devraient d’ailleurs se doubler d’un inventaire complet. Ce dernier est impossible à établir pour des dizaines d’appartements qui, de surcroit, se louent en même temps. Il reste à faire confiance et à établir des inventaires photographiques clairement datés pour s’y référer si par malheur il arrivait un problème. (Mais là encore la question de la responsabilité se pose. En effet, qui du premier ou du quatrième locataire de la saison est responsable ?)

  • Une garantie de loyer est-elle perçue ?

Une garantie de loyer est évidement perçue pour ces deux types de location. Elle est déposée en banque ou faite via une société de cautionnement pour la location d’un appartement d’habitation. Elle est déposée auprès de l’agence dans le cas des locations de courtes durées. C’est une raison de plus pour travailler avec des agences de confiance bien établies (membres USPI si possible). La garantie de loyer doit être dans les deux cas proportionnée au montant du loyer, et doublée d’une garantie d’assurance Responsabilité Civile du locataire (valable dans la zone EU pour les clients non domiciliés en Suisse)

  • Quels conseils donneriez-vous à des futurs locataires de logement de vacances ?

Nous conseillons aux locataires de logements de vacances de s’adresser de préférence à des agences immobilières sérieuses et installées depuis longtemps à l’emplacement choisi pour passer leurs vacances. Nous conseillons également de se méfier des propositions « exotiques ». Quand une location paraît particulièrement intéressante par rapport aux autres, c’est qu’elle cache probablement quelque chose…Il n’y a malheureusement pas de miracle. Si l’on veut quelque chose de luxueux et confortable, bien placé dans une station de renom, le prix est en rapport. Il vaut mieux payer une location « tout compris » un peu plus élevée et être tranquille plutôt que de découvrir que la proposition qui paraissait intéressante est finalement une location dont les conditions sont « à tiroirs » ….et lorsqu’on rajoute tous les éléments, cela représente un coût final bien plus élevé que lorsque tout est clair et transparent depuis le début.