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La garantie de bail à loyer

Interview de M. Fabien Anex, directeur M&B Gérance à Lausanne et membre du comité USPI Vaud.

  • À quoi sert la garantie de loyer ?

Elle sert à apporter une sécurité pour le bailleur, pour le cas où le locataire aurait, en fin de bail¸ des obligations financières envers le propriétaire qu’il ne serait pas en mesure de payer. Par exemple, des frais de réparations de dégâts, des frais de nettoyages complémentaires ou des loyers impayés.·        

  • Quels sont les valeurs minimale et maximale d’une garantie de loyer ?

Il n’existe pas de montant minimum. Un propriétaire pourrait par exemple renoncer à exiger une garantie. S’agissant des montants maximum, le Code des Obligations, complété par l’art. 2 des Règles et Usages locatifs vaudois (RULV) limite le dépôt à 3 mois de loyer net (hors charges) pour les logements.Il n’existe par contre aucune limitation dans le domaine du bail commercial, qui peut être déterminé librement entre bailleur et locataire.·        

  • De quelles manière peut-on consituter une garantie ?

Dans le canton de Vaud, le montant de garantie doit être déposé auprès d’une banque, qui émettra ensuite une attestation d’ouverture de compte mentionnant le montant, le lieu de la location et le nom des parties. Un exemplaire de cette attestation doit être remise au bailleur qui la conservera ensuite tout au long de la durée du bail.·        

  • Quels documents doit-on fournir lors de la constitution d’une garantie sur un compte bancaire suisse ?

Les exigences diffèrent selon les établissements bancaires. Néanmoins, une pièce d’identité valable et une copie du contrat de bail sont généralement indispensables à cette démarche.·        

  • De quelle manière fonctionne les services de cautionnement ?

Ils peuvent être une alternative à la garantie bancaire. Le principe peut se comparer à une assurance : en lieu et place d’argent «cash » déposé à la banque, une compagnie spécialisée (Swisscaution, Firstcaution,…) se porte garante du paiement des dommages qui pourraient être créés par le locataire. Dans ce cas, la société de cautionnement paie le montant dû au bailleur et demande ensuite au locataire de le rembourser.  La société de cautionnement ne fait que de garantir une sécurité pour le bailleur, mais n’assume pas les frais qui doivent  finalement être pris en charge par le locataire. ·        

  • Sous quelles conditions et dans quels délais peut-on récupérer sa garantie lors d’une résiliation de bail ?

La garantie est conservée par le bailleur au minimum jusqu’au jour du départ effectif (état des lieux de sortie) du locataire. Dès lors, on se trouve généralement devant les cas suivants  :

1)      Le locataire doit encore des frais à l’égard du bailleur (par exemple : nettoyages complémentaires, réparation de dégâts, solde d’un décompte de chauffage à payer encore en souffrance, etc…). Le locataire peut alors :

a.      Payer le montant demandé par le bailleur, qui libèrera ensuite la garantie de loyer.

b.      Demander à ce que le montant requis soit prélevé sur la garantie de loyer. Une demande dans ce sens, signée des deux parties, sera adressée auprès de la banque ou la société de cautionnement, qui versera son dû au bailleur et restituera le solde au locataire.

2)      Le locataire n’a pas de frais à assumer : le bailleur libère la garantie, généralement dans les 10-20  jours qui suivent l’état des lieux de sortie. Si aucune des parties ne donne suite au scenario ci-dessus, la garantie peut être récupérée par le locataire lorsqu’une année s’est écoulée après la date de fin de son bail.  

  • J’ai déjà un dépôt bancaire. Puis-je le récupérer aujourd’hui ?

La demande doit être préalablement soumise au propriétaire, qui pourrait être en droit de le refuser, par exemple si le bail prévoit que le dépôt doit être constitué par une garantie bancaire. S’il l’accepte, le locataire peut alors établir un cautionnement de loyer et ensuite récupérer son argent déposé auprès de la banque.