Interview de Monsieur Sandro De Pari Managing director du Fonds Immobilier Romand / GEP à Lausanne.
- Qu’est-ce qu’un fonds de placement ?
Un fonds de placement immobilier est un véhicule juridique qui permet à tout un chacun d’investir dans des immeubles de rendement (immeubles d’habitation, administratifs ou commerciaux) avec des moyens limités, dès CHF 100.- par exemple. Les parts de fonds immobiliers sont accessibles à la Bourse, comme des actions de Nestlé ou de l’UBS. Cette forme de placement est régulée par la Loi sur les Placements Collectifs de Capitaux (LPCC) et les gestionnaires des fonds de placement immobilier sont soumis au contrôle de la FINMA, qui est l’organe suprême de surveillance des banques en Suisse. En résumé, il s’agit d’une forme de placement sûre qui permet de profiter de l’évolution du marché immobilier avec des moyens limités. Les bénéfices réalisés par les fonds sont distribués sous forme de dividendes annuels (distributions) et des plus-values peuvent être réalisées avec l’évolution des parts en Bourse (comme pour les actions).
- Quelles sont les principales différences entre un investissement immobilier direct et un investissement dans un fonds ?
L’investissement direct requiert des capitaux importants compte tenu du prix des immeubles aujourd’hui sur le marché immobilier. L’investissement dans un fonds qui détient un nombre important d’immeubles dans différentes zones géographiques permet de répartir les risques tout en préservant les avantages liés à la détention d’immeubles (évolution des loyers et des valeurs). Si, en tant que porteur de parts (actionnaire du fonds), vous ne pouvez pas intervenir directement dans l’exploitation des immeubles, vous êtes cependant libéré de toutes les tracasseries liées à leur gestion (mise en location, éventuels litiges avec les locataires, direction des travaux d’entretien et de rénovation, etc.) et votre risque est limité au montant investi (prix des parts/actions). Un placement sous forme indirecte est donc très liquide (achat/vente en Bourse), ceci par opposition à une transaction d’immeuble sur le marché qui requiert un certain temps.
- Comment un fond de placement est-il créé ?
Tout nouveau lancement de fonds de placement immobilier doit être soumis préalablement à la FINMA pour approbation. Dans ce cadre, la stratégie du fonds doit être clairement établie et accompagnée de projections crédibles quant au développement futur du fonds. Par ailleurs, toutes les garanties doivent être apportées sur les organes chargés de la gestion du nouveau produit (organisation et personnes désignées). Lors du lancement du fonds, il y a également lieu de prévoir la désignation d’une banque dépositaire (banque chargée du contrôle de l’utilisation de la fortune du fonds) et d’experts indépendants (personnes chargées de procéder à l’évaluation des immeubles). C’est seulement après un minutieux contrôle de l’ensemble du dossier que la FINMA délivre son autorisation. Il est à noter que seules des entités autorisées par la FINMA peuvent lancer la création d’un nouveau fonds et en assurer la gestion (directions de fonds de placement ou gestionnaires de placements collectifs). Selon les cas, ces entités peuvent déléguer certaines tâches comme la gérance des immeubles.
- Quels professionnels peuvent être amenés à intervenir dans le cadre d’un fond de placement ?
Les tâches liées à la gestion et à l’administration d’un fonds immobilier sont extrêmement variées. Elles vont de la gestion des relations avec les investisseurs privés et institutionnels (marketing, compliance, gestion des risques) à l’exploitation quotidienne des immeubles (gérance, location, travaux, gestion des litiges avec les locataires, etc), en passant par la réalisation de transactions et de projets de construction (experts, architectes, direction des travaux). La palette des professionnels concernés est donc très large et dépend du type d’organisation interne de l’entité concernée. Dans tous les cas, une très bonne connaissance de l’immobilier et des interconnexions entre les différentes activités est nécessaire.
