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Le financement d’un bien

  • Quelle est la part minimum de fonds propres que doit posséder un acquéreur afin de financer l’achat d’un bien immobilier ?

Le financement hypothécaire demandé est déterminé en fonction de la situation financière de l’acquéreur et le bien immobilier que l’on souhaite acquérir. En effet, la banque analysera la solvabilité de l’acheteur (revenus, dettes, etc.). L’apport de fonds propres va également varier selon le type de bien immobilier (objet de luxe, résidence principale, résidence secondaire, etc.). L’établissement bancaire essaie de se protéger le plus possible des risques qu’elle prend en octroyant un prêt hypothécaire : plus le risque est élevé, plus la demande d’apports de fonds propres sera importante. 

En cas d’achat d’un bien immobilier en résidence principale, la banque demandera un apport de minimum 20% du prix d’achat. Ce taux s’élève à minimum 30% pour une résidence secondaire. Pour l’acquisition d’une propriété de luxe, la banque exigera minimum 50% de fonds propres. On parle d’objet de luxe lorsqu’il s’agit d’un prix supérieur à la valeur du marché, de monuments historiques, etc.        

  • Peut-on utiliser son deuxième pilier (LPP) pour financer l’achat d’un bien ?

Il est possible de retirer son deuxième pilier de manière anticipée pour financer l’achat d’un bien immobilier à certaines conditions. Cette mesure peut être employée uniquement pour l’acquisition d’une résidence principale et nécessite le consentement du conjoint. Au moment du retrait, une mention sera inscrite au Registre Foncier et l’acheteur devra s’acquitter d’un impôt unique et distinct (entre 3 et 15% selon les cantons). Le retrait minimum est de CHF 20’000.- avec un délai de 5 ans minimum entre chaque retrait. Jusqu’à 50 ans, l’entier de l’avoir du 2ème pilier peut être prélevé. Au-delà de 50 ans, c’est le montant le plus élevé entre l’avoir de prévoyance acquis à 50 ans et la moitié de l’avoir disponible au moment de la demande de versement anticipé qui peut être retiré. En cas de revente du bien immobilier, le retrait doit être remboursé dans sa totalité.

  • Pour autant qu’il atteigne 20% du prix d’achat, est-il possible d’utiliser uniquement son deuxième pilier pour obtenir un prêt hypothécaire ?

Non, il n’est pas possible d’utiliser uniquement son 2ème pilier comme fonds propres. La directive ASB (association suisse des banquiers) exige un apport de minimum 10% en cash lors de chaque prêt hypothécaire. Cet argent ne doit pas provenir d’un 2ème et/ou d’un 3ème pilier.

  • Qu’en est-il si l’on possède un troisième pilier, comment peut-il être utilisé dans la concrétisation d’un projet immobilier ?

L’acquéreur peut bien entendu utiliser son 3ème pilier afin de financer l’achat d’un bien immobilier à condition qu’il soit pour son propre usage (pas pour des objets de rendement). L’acheteur peut retirer la totalité ou seulement une partie de son 3ème pilier afin d’augmenter ses fonds propres. A ce moment-là, il payera un impôt sur le montant retiré et ainsi la dette hypothécaire et les intérêts seront faibles.

La deuxième possibilité est de nantir son 3ème pilier auprès de la banque (garantie). Il s’agit d’un amortissement indirect du prêt hypothécaire. Ainsi l’acheteur rembourse la banque sur une période définie en versant les intérêts sur un 3ème pilier, tout en profitant des avantages fiscaux. La dette hypothécaire quant à elle reste similaire pendant cette période.

Vous pouvez vous faire verser les avoirs de prévoyance et les comptabiliser dans les fonds propres pour financer un logement en propriété. À cet effet, il est possible de retirer un montant quelconque du pilier 3a tous les cinq ans et cela, jusqu’à cinq ans avant l’âge ordinaire de la retraite.

  • Quel pourcentage du prix d’achat représentent les frais notariés ?

Les frais varient selon les cantons, les notaires et la difficulté/importance à instrument la vente. En règle générale, il faut compter environ 5% du prix d’achat (inclus 3.3% des frais de mutations, voir ci-après). Sauf convention contraire, ces frais sont à la charge de l’acheteur et ne sont pas pris en compte dans le ratio de fonds propres minimums lors d’un prêt hypothécaire.

  • Que sont les droits de mutation et quel pourcentage du prix d’achat représentent-ils ?

Il s’agit d’un impôt. Les droits de mutation sont à la charge de l’acquéreur (sauf convention contraire) lors de toute transaction immobilière dans le canton de Vaud. Les droits de mutation s’élèvent à 3.3 % du prix d’achat : soit 2.2% sont prélevés par le canton et 1.1% par la commune dans laquelle se situe le bien immobilier.

  • Comment est calculé la tenue des charges et quel est son rapport avec la valeur locative ?

Les charges mensuelles liées à votre logement ne doivent pas excéder 33% de votre revenu brut. Les charges mensuelles comprennent :

– Intérêt hypothécaire théorique : 5% Afin que le financement de votre logement repose sur une base solide même en période de taux d’intérêt élevés, la capacité financière est calculée à l’aide d’un taux d’intérêt hypothécaire moyen à long terme de 5%.

– Amortissement :  Lors de financements supérieurs aux deux tiers de la valeur immobilière, la dette doit être amortie en tranches égales (c.-à-d. de manière linéaire) aux deux tiers de la valeur immobilière en l’espace de 15 ans.        

– Frais d’entretien et charges annexés: 1% de la valeur du bien immobilier 

Pour le logement que vous habitez ou utilisez vous-même, une valeur locative, soit un loyer fictif, sera ajouté à votre revenu lors de votre déclaration fiscale.

Elle est calculée sur la base des critères suivants :
-Surface habitable
-Année de construction/rénovation lourde
-Situation de l’immeuble
-Type d’habitation
-Environnement
-Confort

  • Quels conseils donneriez-vous s’agissant de l’amortissement de la dette ?

Selon la directive ASB, la dette hypothécaire doit être remboursée au 2/3 de la valeur de nantissement de l’immeuble en 15 ans maximum. Pour une résidence principale, les banques exigent un amortissement annuel minimum de 1% de la dette.

Je conseillerais de faire un amortissement indirect afin de garder une dette hypothécaire relativement élevée pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux.

  • En tant que professionnel de l’immobilier, pourriez-vous lister les étapes à suivre afin d’obtenir un prêt hypothécaire ?

1)      Réunir tous les documents personnels relatifs au crédit hypothécaire afin de prouver la solvabilité (pièce d’identité, fiches de salaire, dernière taxation fiscale, extrait de l’office des poursuites récent, leasing contractés, etc.).

2)      Réunir toutes les informations nécessaires relatives au bien immobilier à financer (dossier de vente, photos, extrait(s) du registre foncier, plan de situation, police incendie, règlement de PPE, comptes de la PPE, baux à loyer, etc.).

3)      S’entretenir avec plusieurs établissements bancaires et/ou assureurs afin de demander des offres. Eventuellement s’adresser auprès de sociétés spécialisées en comparaison de crédits hypothécaires.

4)      Choisir la meilleure offre de crédit hypothécaire.

5)      Choisir un notaire pour l’établissement des cédules hypothécaires.