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Le défaut de la chose louée

  • Qu’est qu’un défaut de la chose louée ?

Il s’agit d’une qualité promise ou légitimement attendue du bien loué, qui disparaît ou est réduite. On distingue des défauts matériels  (infiltration d’eau, déficit d’isolation, équipement plus fonctionnel, …) et des défauts immatériels (Nuisances sonores, refus des autorités d’autoriser l’affectation prévue,…). Une part subjective se cache bien souvent derrière cette notion de défaut, les attentes et la tolérance des uns n’étant pas toujours celles des autres. 

  • Si l’objet présente des défauts, pourriez-vous nous rappeler les obligations : -du bailleur ?

Il doit y remédier dès qu’il en a connaissance et ceci dans un délai raisonnable. Ce délai variera donc en fonction de la nature du défaut, respectivement des moyens à mettre en œuvre pour y remédier. Une serrure de garage-box un peu grippée et capricieuse à l’ouverture ou l’apparition de gouttes d’eau dans un plafond n’exigeront pas la même urgence et les mêmes moyens. -du locataire ? Il doit informer le bailleur des défauts dont la réfection ne lui incombe pas. On peut donc exclure les menus défauts qui ne requièrent pas de compétence particulière et dont le prix n’excède pas 150 chf (ce montant est discutable et discuté car les avis divergent). Cette information de défaut se voudra être la plus précise possible (photos, pièces/locaux touchés, description de la nuisance subie), afin de permettre d’en jauger l’importance et de réagir en conséquence. Il m’apparaît judicieux que le bailleur ou son représentant se rendent sur place pour évaluer au plus juste la situation et prendre les dispositions utiles. A cet instant-là, pour autant que le défaut soit concret, l’inaction du bailleur peut mener à des prétentions financières et des actions en justice (consignation de loyer, dédommagement, réduction de loyer, etc…)  

  • Pour un locataire que signifie « l’obligation d’aviser le bailleur » et quel est le délai à respecter ?

C’est un aspect du droit qui vise à permettre au bailleur, qui n’occupe pas ses locaux/biens, d’en assurer la pérennité en étant informé des défauts constatés, ainsi que des défauts prévisibles. Il est attendu du locataire qu’il ne laisse pas l’objet se détériorer et qu’il réagisse aux évolutions matérielles et immatérielles citées au point 1. Dans les cas extrêmes, le locataire se voulant discret et ne souhaitant interpeler sa gérance pour peu de choses, pourrait se voir être tenu responsable de l’ampleur du dégât vu son manque de communication. En revanche, d’un point de vue légal, il n’y pas de délai à respecter, mais on ne saurait donc suggérer aux locataires de faire preuve de prudence, et l’inviter à signaler immédiatement tout problème qu’il rencontre dans son appartement/local.

  • Quels défauts pourraient apparaître suite à une négligence ou un mauvais usage de la chose par le locataire ? Dans tels cas, quelle serait la responsabilité du locataire ?

Le défaut le plus fréquent et le plus épineux est celui de l’apparition de moisissures. Le problème ne dépend pas uniquement de l’utilisateur du logement, mais l’on se trouve parfois confronté à des situations qui sont le résultat d’une attitude inadéquate. Le manque d’aération régulière, l’inutilisation de la hotte de cuisine, des filtres de ventilation de salle de bain très rarement nettoyés, sont des éléments qui peuvent rapidement se traduire par des moisissures. Par exemple, nombreux sont les locataires qui disposent de colonnes de lavage dans leur logement. Cet équipement permet une utilisation à discrétion et peut vite se traduire par une condensation et une humidité qui doit être évacuée. Il en va de même pour les écoulements bouchés ou difficiles qui sont parfois obstrués par la présence de substances inadéquates (litière pour chat, tampons hygiéniques, …).

Dans ce cas, le locataire peut être tenu responsable des défauts et la réfection portée à sa charge. Ce genre de défauts, qui peuvent être la conséquence d’une utilisation inadaptée sont très souvent complexes à manœuvrer, car les moyens de preuve sont limités. Le locataire vous répondra qu’il aère chaque matin et chaque soir et que sa responsabilité n’est pas engagée.

  • S’agissant de manquements éventuels du locataire ou simplement d’incidents non-intentionnels, celui-ci doit-il être couvert par une assurance quelconque ?

Une assurance RC-ménage permettra au locataire d’être assuré pour la remise en état des dégâts/défauts survenus inintentionnellement. Qu’il s’agisse de dégâts survenus durant la location ou constatés à l’état des lieux de sorties, cette assurance interviendra en demandant les précisions nécessaires. L’ECA est également contractée pour assurer les biens du locataire en cas de dégâts naturels ou incendie.  L’assurance RC-ménage n’étant pas le sujet de ce questionnaire, je me permets malgré tout de souligner que les couvertures pour des cas identiques sont très différentes d’une compagnie à l’autre, notamment en ce qui concerne les pertes de clés et le changement de cylindres.

  • Si un locataire venait à ne plus être couvert par une assurance, doit-il payer les réparations de sa poche ?

Tout à fait, la conclusion d’une assurance et la présentation de la police peuvent être exigées avant la remise des locaux, mais il n’y a évidemment pas de communication si le locataire assuré ne s’acquitte pas de sa prime et que sa couverture s’éteint. Il en va de même pour les remises en état des dégâts prévisibles ou causés par négligence que les assurances ne couvrent pas. Si le locataire omet de remonté la toile de tente extérieur et que celle-ci se déchire ou qu’il perce de nombreux trous dans les parois rendant l’aspect, même après avoir bouché les trous, inadéquat, il sera responsable des remises en état.

  • Quels sont les défauts auxquels le locataire a l’obligation de remédier par lui-même ? Et vice-versa pour le propriétaire ?

Comme mentionné au point 2, on attend du locataire qu’il exécute les réfections et entretiens de petites importances. Changement d’ampoules, refixation d’une poignée de porte intérieure,… . La réfection des défauts pour lesquels les connaissances techniques et moyens à mettre en œuvre sont limités peuvent légitimement être mis à charge du locataire Le propriétaire devra lui répondre de tous les autres ou du moins concourir à les faire cesser.  

En conclusion de ce questionnaire, je pense pertinent de relever que le signalement de défauts, qu’il puisse être exagéré ou non, est un moyen pour le bailleur de démontrer son attention et son écoute aux locataires. Dans un marché locatif tendu, où les relations bailleurs-locataires sont fréquemment périlleuses, je ne saurais trop suggérer de saisir cette opportunité de faire valoir son souci d’offrir un service compétent et réactif. J’exclus de cette idée la notion juridique qui impose une réaction sur le fond du problème, mais qui laisse les professionnels gérer la forme.