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AirBnB

Interview de M. Vincent Goye, directeur région Vaud chez Domicim.

  • Airbnb s’apparente-t-il à de la sous-location lorsqu’un locataire propose le bien sur la plate-forme ? 

Le fait de proposer un logement loué sur Airbnb est considéré comme de la sous-location, puisque le locataire va mettre celui-ci à la disposition d’une ou plusieurs autres personnes, contre paiement d’une somme d’argent. Les deux éléments essentiels d’un bail (usage de la chose et paiement d’un loyer) sont bien présents dans cette relation « en chaîne ». Il ne s’agit ni d’une colocation, ni d’un hébergement gracieux.

  • Dans quels cas le locataire qui recourt à Airbnb  viole-t-il ses obligations vis-à-vis du bailleur ? 

Dans la très grande majorité des cas, le locataire sera en infraction, car la sous-location, même si elle ne porte que sur une partie du logement, est réglementée : l’article 262 CO exige le consentement du bailleur. Dans le canton de Vaud, cet accord doit, en plus, être écrit, et le bailleur (auquel les conditions de la sous-location devront être communiquées) a 30 jours pour répondre à cette demande. Il est donc rare que le locataire respecte ces obligations, d’autant que le bailleur sera souvent dans un des trois cas de refus légaux. 

Il arrivera aussi fréquemment que le locataire viole d’autres obligations, via les agissements de son sous-locataire, dont il est responsable :

– usage de la chose avec le soin nécessaire
– manque d’égards dus aux voisins et personnes habitant l’immeuble
– non-respect des clauses du bail sur l’entreposage d’objets dans les couloirs, volume sonore, utilisation du lave-linge, fermeture de la porte d’entrée….
Des locataires « éphémères » sont en effet moins enclins à respecter le bien loué et les règles de la vie en communauté.  

  • Risque-t-on une colonisation Airbnb des centres urbains ?

A terme, si le phénomène continue à prendre de l’ampleur, on peut craindre en effet une colonisation des centres urbains. Ceux-ci sont très prisés des voyageurs et les loyers souvent plus élevés qu’en périphérie, ce qui incite les locataires à amortir ce poste de dépense en mettant leur logement à disposition plus ou moins longtemps et plus ou moins fréquemment, en fonction de leurs contingences financières. 

  • Quels seraient les risques si les propriétaires préféraient proposer leurs biens sur Airbnb plutôt que de les louer et est-ce que l’augmentation de l’offre Airbnb renforcerait la pénurie de logements ? 

Mécaniquement, si des bailleurs qui jusqu’ici louent à l’année, se tournent vers des locations de (très) courte durée, moins de logements seront disponibles et le marché locatif sera atteint. Sans aller jusqu’à parler de pénurie, les tensions actuelles seront encore un peu plus fortes.Il ne faut pas oublier en effet les contraintes pour les bailleurs classiques, puisque la location type Airbnb s’apparente à une prestation quasi-hôtelière : il n’est donc pas certain que beaucoup veuillent s’engager dans cette voie et déséquilibrent  ainsi très significativement le marché locatif. Le Conseil Fédéral, dans un rapport de janvier 2017, semble d’ailleurs écarter tout danger à court terme, puisqu’il a considéré qu’aucune loi nouvelle ne s’imposait « en l’état ». Pour parer à toute éventualité, il a toutefois mandaté un examen sur les plateformes d’hébergement. 

  • Un locataire peut-il se voir résilier son bail si le bailleur apprend que le bien a été proposé sur Airbnb par ledit locataire ? 

Si le locataire n’a pas demandé l’autorisation du bailleur, voire a outrepassé son refus, il s’expose en effet à une résiliation du bail à effet quasi-immédiat. 
Le bailleur peut utiliser la procédure prévue par l’article 257f CO : adresser à son locataire une « protestation écrite », et, sans régularisation de la situation dans un délai raisonnable, résilier le bail en respectant un délai de préavis de 30 jours pour la fin d’un mois. La même sanction est applicable en cas de dégradation du bien ou de plaintes intempestives du voisinage du fait des conditions d’occupation du logement.  

  • Quelles démarches le locataire doit-il entreprendre pour mettre son logement sur Airbnb ?  

Ces démarches sont multiples, car outre le droit du bail, le locataire doit respecter une multitude de réglementations ! Il devra notamment :

– recueillir l’accord écrit de son bailleur, après lui avoir communiqué les conditions de la sous-location (durée et prix notamment)
– s’inscrire sur le registre communal des entreprises si cette activité de sous-location est répétitive, car il devient alors un loueur en meublé
– verser une taxe de séjour si l’immeuble est situé dans une commune qui en a instauré une
– déclarer les revenus générés par cette activité
– déclarer ses locataires étrangers à la police, comme tout hôtelier est tenu de le faire, ou, en cas d’occupation supérieure à 3 mois, au contrôle des habitants
– vérifier le respect des prescriptions en matière d’hygiène et de sécurité (notamment de sécurité-incendie)
– s’assurer du respect de la loi sur l’égalité des personnes handicapées 

Attention enfin, lorsque la location via Airbnb est constante et répétée, les dispositions de la LDTR sur les changements d’affectation des locaux trouveront à s’appliquer, et une autorisation devra être demandée…mais ne sera pas forcément obtenue !

  • Quels sont les risques majeurs de vendre sans l’aide d’un courtier d’une agence immobilière membre de l’USPI ? 

Le risque majeur est que le bien soit mal estimé, sous-évalué et vendu en dessous de sa réelle valeur ou, au contraire, surestimé et stagne sur le marché de la vente. En outre, le droit de l’immobilier et un domaine complexe. Nombreux sont les documents et les actions nécessaires pour mener à bien une transaction. Par exemple, le CECB, la LPPPL, le registre foncier avec les servitudes et les mentions, l’acte authentique, les cédules hypothécaires et l’imposition du gain immobilier sont des éléments complexes que seul un professionnel de l’immobilier saura maîtriser.

  • Quels sont les plus-values que peut apporter un courtier d’une agence immobilière membre de l’USPI lors de la vente d’un bien immobilier ?

En mandatant un courtier professionnel, le client vendeur aura un mandataire intéressé à vendre son bien a? sa juste valeur et dans les meilleurs délais. Le courtier rémunéré à la commission est un gage de sécurité car sa rémunération dépend uniquement de la conclusion du contrat de vente. En définitive, le courtier immobilier est un négociateur aguerri, disposant de solides connaissances et d’un vaste réseau d’acheteurs, qui fera économiser beaucoup de tracas et de temps au propriétaire.

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