Interview de Monsieur Olivier Peyrot, directeur chez OP Développement SA.
- Quelles sont les différences fondamentales entre l’achat d’un bien sur plan et un bien déjà construit ?
La vente d’un bien construit est la transaction la plus courante qui intègre non seulement la vente d’une parcelle mais également du bien qui y est construit. La vente sur plan peut, quant à elle, revêtir deux approches : Soit une vente « clefs en main » qui s’articulera autour d’une vente à terme d’un bien en cours de construction. Le transfert interviendra une fois le bien terminé et livré. Soit la vente « quote-part terrain » qui consiste en la vente de la parcelle ou du feuillet si nous parlons d’une PPE, et la signature en parallèle d’un contrat d’entreprise total pour la construction du bien.
- Du point de vue économique, y-a-t-il un réel avantage à acheter un bien sur plan ?
Il y a un avantage réel pour la vente quote-part terrain sur le canton de Vaud. Dans ce cas, l’acquéreur ne paiera les droits de mutation que sur la partie terrain et non sur le coût de construction qui fait l’objet d’un contrat séparé. En revanche, l’acquéreur deviendra le maître d’ouvrage, dès la signature, et devra supporter les intérêts intercalaires liés à la construction. Mais ces frais sont sans commune mesure au regard de l’économie des droits de mutation. De plus, ces avantages dépendent d’une vente rapide du projet, ce qui poussera le développeur à fixer des prix d’appel au-dessous des valeurs du marché.
- Quels sont les autres avantages ?
Les autres avantages résultent surtout dans le fait que l’acquéreur intègre le projet à la source et qu’il pourra dès lors participer, avec l’aide de l’architecte, aux divers choix d’aménagement et de finition de son futur logement. Le plus souvent, il pourra également bénéficier des prix de gros négociés par le développeur avec les différents fournisseurs.
- Quant aux risques, quelles sont les précautions à prévoir pour l’acheteur ?
Dans le cadre d’une vente d’appartement sur plan, le principal risque réside dans le fait que l’acquéreur devient, dès la signature, copropriétaire et solidaire du paiement des coûts de la construction. En effet, si l’un des acquéreurs ne devait pas respecter ses engagements liés au contrat de construction, le chantier pourrait s’en retrouver stoppé. Afin de palier ce risque, l’acheteur devra s’assurer que le développeur s’est engagé à racheter le bien d’un éventuel acquéreur en cessation de paiements afin de terminer de payer le logement de ce dernier. Ceci se traduit dans la pratique par l’intégration d’un droit de réméré (de racheter) concédé au développeur, pour que ce dernier puisse se substituer à l’acquéreur qui ne paierait plus les acomptes liés à la construction de son lot. L’autre risque résulte d’éventuels dépassements du coût de construction. L’acquéreur devra alors s’assurer qu’on lui propose un contrat d’entreprise total à prix garanti avec une entreprise de renom. La dernière précaution à prendre est de proposer un unique organisme bancaire dans le cadre du crédit de construction afin que la banque ait un contrôle global sur le paiement des fournisseurs.
