Interview de Madame Marie-Ange Jimenez, administratrice de Roland Savary Immobilier.
- Qu’est-ce qu’une sous-communauté ?
Une sous-communauté est une organisation au sein de la PPE représentant une partie des copropriétaires. Elle regroupe un ou plusieurs copropriétaires qui sont concernés par une partie commune dont les autres copropriétaires n’auraient aucune utilité.
- Comment est-elle créée ?
La sous-communauté peut être prévue à la constitution de la PPE ou dans le règlement d’administration et d’utilisation. L’assemblée générale peut également décider de la création de sous-communautés.
Lorsque sont construits plusieurs immeubles constituant une PPE sur une parcelle de base, les copropriétaires de chacun de ces bâtiments pourront former autant de sous-communautés.
Dès le moment qu’une partie commune ne concerne pas l’ensemble des copropriétaires et que les frais et charges en lien avec cette partie commune n’incombent qu’à une partie des copropriétaires, une sous-communauté « inconsciente » existe.
- Quels sont les avantages d’une sous-communauté ?
Pour une PPE composée de plusieurs immeubles, les parties communes des sous-communautés seront clairement identifiables. L’organisation de l’utilisation de parties communes propres pourra être de la compétence des sous-communautés, ainsi que la décision des travaux d’entretien courants ou encore l’adoption d’un règlement y relatif. De plus, la répartition des frais en lien avec ces parties communes propres sera fixée proportionnellement aux quotes-parts de la sous-communauté.
- Quels sont les inconvénients ?
Les sous-communautés ne sont pas régies par la loi. Si un litige apparaît dans une sous-communauté, cette dernière n’a aucune capacité juridique et ce sera la communauté des copropriétaires qui pourra actionner ou être actionnée en justice. De plus, elles ne peuvent pas décider en toute indépendance des travaux de construction des parties communes impératives (terrain, fondations, murs porteurs, façades, toitures, canalisations, etc.).
- Quels sont les dangers de l’existence de sous-communautés ?
Il existe plusieurs dangers qu’il ne faut pas négliger. Un premier exemple est celui du manque de règles ; en effet, au vu de la complexité de la gestion d’une PPE avec des sous-communautés, les règles à adopter doivent être fixées et être très claires.
Un autre grand danger est que les copropriétaires des sous-communautés ont souvent tendance à oublier qu’ils font partie intégrante d’une PPE et pensent qu’ils peuvent tout décider sans en référer à l’assemblée générale de la PPE, ce qui pourrait engendrer la nullité de certaines décisions d’assemblées si les majorités requises ne sont pas respectées. De plus, il n’est pas admis légalement de déléguer à la sous-communauté les compétences pour les travaux de constructions ou pour les actes de disposition et modification dans la destination de la chose, dès lors que les parties communes concernées deviendraient semi-privées, ce qui est illégal.
L’administrateur devra faire preuve d’une grande prudence quant aux majorités à considérer lors de décisions des sous-communautés en assemblée générale.
