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Qu’est-ce qu’une promesse de vente lors de l’achat d’un bien immobilier ?

Interview de Monsieur Jean-Paul-Rod, Responsable courtage secteur Lausanne chez Domicim. 

  • Quelle est la définition d’une promesse de vente et dans quelle situation peut-elle se faire ?

La promesse de vente est un contrat immobilier formel d’une certaine durée signée devant notaire par un acheteur et un vendeur qui s’engagent à conclure un futur acte de vente, alors que certaines conditions ou détails relatifs à la vente ne sont encore pas 100% définis. Ces conditions peuvent être liées à l’attente de l’obtention d’autorisations administratives, à un prêt hypothécaire ou à une date de libération de locaux, par exemple.

La promesse de vente détaille toutes les conditions liées au transfert de propriété telles que délai et prix. Elle permet à l’acheteur d’acquérir le bien en question à un prix déterminé durant le laps de temps définit par la promesse. En contrepartie, une indemnité d’immobilisation de l’objet immobilier est versée au propriétaire-vendeur.  L’usage est que l’acquéreur verse au moment de la signature de la promesse, un acompte d’environ 10% du bien. Le coût de la promesse se monte aux environs de 5% du prix de vente (impôt, frais du registre foncier et émolument du notaire).

Il est à noter que la promesse de vente est un avant-contrat qui n’implique aucun transfert de propriété. Elle se différencie du simple protocole de réservation qui est quant à lui non notarié (non authentique). En effet, le protocole de réservation n’oblige pas les deux parties à signer l’acte de vente notarié.

  • Quels en sont les avantages ?

Il arrive qu’il y ait plusieurs acquéreurs potentiels pour un même objet. Dès lors, tant le vendeur que l’acquéreur peuvent désirer que la conclusion de la transaction future soit assurée. La promesse de vente le permet, tout en donnant aux deux parties le temps de régler les questions encore en suspens.

  • Peut-on se rétracter d’une promesse de vente et, si oui, sous quelles conditions ?

La promesse de vente est un contrat établi devant notaire qui engage le propriétaire auprès de l’acheteur à lui vendre son bien. Dès lors qu’un acheteur et un vendeur ont convenu des termes de la promesse de vente et que cette dernière a été signée devant le notaire, plusieurs situations peuvent intervenir. Les points 2, 3 et 4 répondent la question susmentionnée :

  1. L’acheteur exécute la promesse de vente dans le délai imparti et un contrat de vente est établi. Le montant payé par l’acquéreur est alors le prix du bien auquel est soustraite l’indemnité d’immobilisation.
  2. L’acheteur n’exécute finalement pas la promesse de vente dans le délai défini. Le vendeur peut alors de nouveau proposer son bien à d’autres éventuels acquéreurs. Il conserve également tout ou partie de l’indemnité d’immobilisation préalablement versée.
  3. Le propriétaire du bien décide de ne plus vendre ou de vendre à un tiers alors même que le délai de validité de la promesse de vente n’est pas atteint. Dans cette situation pas si rare qu’elle n’y parait, le propriétaire doit rembourser l’indemnité d’immobilisation et pourrait être amené à verser des dommages-intérêts.
  4. L’acheteur exécute la promesse de vente dans le délai imparti mais fait finalement face au refus du propriétaire de vendre. Ce dernier doit alors rembourser l’indemnité d’immobilisation et verser des dommages-intérêts. Dans le cadre d’une procédure judiciaire, la justice peut même, dans certains cas, officialiser la transaction contre le gré du propriétaire. 
  • Quels en ont les risques ?

Il peut arriver que le renonçant doive supporter des frais, comme mentionné dans la réponse à la question 3. Le juge peut également l’obliger à respecter ses engagements.